Ovaj tjedan pogledat ćemo nedavna događanja u New Yorku koja uključuju vlasnike stanova i iznajmljivače koji koriste Airbnb web stranicu za iznajmljivanje za odmor. Konkretno, ispitat ćemo ekonomičnost iznajmljivanja nekoliko stanova korisnicima Airbnb-a i nedavni slučaj koji uključuje najam stana pod kontrolom najamnine.
Najnoviji članci
Pogledajte ove najnovije članke o Home Exchange i Airbnb-u [Virshup, Home Exchange 101, www.nytimes.com (1.) („Zamjena doma prvi je rođak korištenja ometača ekonomije dijeljenja kao što su Uber i Airbnb, iako izravno -up exchange no money is change the hands”); Miller, ubrzani tečaj na Airbnb-u, www.nytimes.com (4.) („Proveli smo 2015 noći u 1 Airbnb domova u sedam država... bez narušavanja budžeta, imali smo više prostora nego što su motelske ili hotelske sobe mogli ponuditi , u četvrtima u kojima se lanci ne poklapaju i koje inače ne bismo vidjeli. (Potrošili smo samo 4 dolara po noći i čak 2015 dolara, za prosječno 16 dolara)”); Travel, There's No Place Like Homes, www.nytimes.com (10.) (“Jeste li čuli za Airbnb? Naravno da jeste. Jeste li ga koristili za rezerviranje smještaja za odmor? Vjerojatno ne.”).
Izvještaj Airbnb
U našem nedavnom članku Zakon o putovanju: Ažuriranje ekonomije dijeljenja: Uber & Airbnb: Growing Pains, ETN (12.) raspravljali smo o sveobuhvatnom izvješću glavnog državnog odvjetnika New Yorka, Airbnb In The City 4. [www.ag.ny.gov /pdfs/Airbnb%2014report.pdf] [Izvješće] u kojem su doneseni sljedeći zaključci „Analizom Airbnb rezervacija za 'privatne' boravke, ovo izvješće predstavlja snimku kratkoročnih najma u New Yorku od 2014. siječnja 20. do 1. lipnja 2010.... Među ključnim nalazima: (2) Kratkoročne najamnine doživjele su eksplozivan rast... Očekuje se da će ove godine prihod Airbnb-a i njegovih domaćina od privatnih iznajmljivanja u New Yorku premašiti 2014 milijuna dolara; (1) Većina kratkoročnih najamnina rezerviranih u New Yorku prekršila je zakon…Državni i lokalni zakoni u New Yorku – uključujući Zakon o više stanova i Administrativni zakonik grada New Yorka – zabranjuju određene kratkoročne najam. Tijekom Razdoblja revizije, činilo se da 282 posto jedinica koje se koriste kao privatni kratkoročni najam na Airbnb-u krši ove zakone; (2) Komercijalni korisnici su imali nerazmjeran udio privatnih kratkoročnih najmova po obimu i prihodu. Devedeset četiri posto Airbnb domaćina ponudilo je najviše dvije jedinstvene jedinice tijekom Razdoblja pregleda. No, preostalih šest posto domaćina dominiralo je platformom tijekom tog razdoblja, nudeći do stotine jedinstvenih jedinica, prihvaćajući 72 posto privatnih kratkoročnih rezervacija i primajući 3 milijuna dolara, 36 posto svih prihoda domaćina. Ovo izvješće ove hostove naziva 'komercijalnim korisnicima'; (168) Vrhunski komercijalni korisnici zapošljavali su platforme za iznajmljivanje za vođenje tvrtki za kratkoročni najam od više milijuna dolara. Više od 37 komercijalnih korisnika kontroliralo je 4 ili više jedinstvenih Airbnb jedinica tijekom Razdoblja pregleda. Zajedno su ti domaćini prihvatili 100 privatne kratkoročne rezervacije i zaradili 10 milijuna dolara prihoda; (47,103) Privatni kratkoročni najam Raseljeni dugotrajni stanovi u tisućama stanova. U 59.4. više od 5 jedinica rezervirano je kao kratkoročni najam putem Airbnb-a za tri mjeseca ili više u godini. Od toga je gotovo 2013 jedinica rezervirano kao kratkoročni najam za ukupno polovicu godine ili više, što ih čini uglavnom nedostupnima za korištenje od strane dugoročnih stanovnika; (4,600) Činilo se da su brojne jedinice za kratkoročni najam služile kao ilegalni hosteli; (2,000) Gentrificirana ili brzo gentrificirajuća susjedstva prvenstveno na Manhattanu činila su veliku većinu prihoda od privatnog kratkoročnog najma u New Yorku. Rezervacije u samo tri okruga zajednice – Lower East Side/Chinatown, Chelsea/Hell's Kitchen i Greenwich Village/Soho – donosile su približno 6 milijuna dolara prihoda domaćinima”.
“Poslovni tajkuni Airbnb-a”
Kasnije je Alden u The Business Tycoons of Airbnb, www.nytimes.com (11.) primijetio da je X odlučio iznajmiti još dva stana nakon što je uspješno iznajmio svoj stan korisnicima Airbnb-a kako bi pokrio znatno povećanje stanarine. i iznajmiti ih. “Ali (X-ov) odnos s Airbnb-om ubrzo je prešao iz očaja u oportunizam. Shvativši potencijal da iskoristi razliku između cijena dugoročnog i kratkoročnog najma, ovog ljeta potpisao je najam drugog stana na Manhattanu. Sada ga koristi isključivo za Airbnb, generirajući do 30 dolara mjesečno profita. Prošlog mjeseca dodao je i treći najam - ovaj na račun svoje supruge. Planira dodati još, rekao je, možda čak i pod telefonskim računima kako bi izbjegao pravni nadzor... Takozvana ekonomija dijeljenja trebala bi ponuditi novu vrstu kapitalizma, onu u kojoj obični ljudi, omogućeni učinkovitim internetskim platformama, mogu preokrenuti svoje čovječe. sredstva u bankomate... Ali realnost je da ova tržišta također imaju tendenciju privući klasu dobrostojećih profesionalnih operatera, koji nadmašuju amatere – baš kao i ostatak gospodarstva... Napredovanje na Airbnb-u je... jednostavno: samo potpišite više ugovora o najmu na poželjnim mjestima. Naravno, to zahtijeva unaprijed ulaganje i financijsku pamet. Ali kada se pokrene i pokrene, mreža za iznajmljivanje Airbnb-a može postati ozbiljno unosna. Jedna operacija od 2014 oglasa donijela je 6,000 milijuna dolara prihoda od 272. do lipnja ove godine, prema glavnom državnom odvjetniku”.
“Mještani Genteela”
U slučaju koji je prethodio Izvješću i koji ne uključuje Airbnb, ali sličnu operaciju, City of New York protiv Smart Apartments LLC, 39 Misc. 3d 221 (NY Sup. 2013.), New York City je pokušao zabraniti rad web-stranice za dijeljenje apartmana tvrdeći da je smještanje turista u stambene apartmane od strane optuženika za 'prolazne' boravke kraće od 30 dana nezakonito jer krše [Zakone o više stanova , Propisi za stambeno održavanje, Gradski zakoni o gradnji] i „smetaju neprolaznim stanovnicima zgrada jer prolazni stanari priređuju glasne, kasnonoćne zabave; bljuvati, bacati smeće i dimiti po hodnicima i općenito se ne ponašaju u civiliziranom ljubaznom maniru mještana”. U donošenju preliminarne zabrane Sud je primijetio da “smještanje turista u ilegalne, opasne smještaje predstavlja nepopravljivu ozljedu, posebno ako dođe do tragičnog požara”.
Najmoprimac kontrolirani najam
U predmetu Brookford v. Penraat, 2014. WL 7201736 (NY Sup. 2014.) Sud je primijetio da “Tuženik… živi u (a) četverosobnom dvoetažnom stanu pod nadzorom najma u Central Parku West… Tijekom posljednje dvije godine, optuženi je imao 135 kratkoročnih najmova, od kojih neki kraći do tri noći, ali nijedan nije duži od 21 dana, olakšano korištenjem web stranice Airbnb…Iznajmljivač tuženika…sada se seli…po preliminarnu zabranu kojom se tuženiku nalaže…oglašavanje i iznajmljivanje stana turistima i drugi posjetitelji za boravak kraći od 30 dana koji je u suprotnosti sa Zakonom o kontroli najamnine (RCL)…Zakon o više stanova (MDL)… Njujorški zakonik o održavanju stambenog prostora (HMC)…Građevinski zakonik New Yorka (Kôd zgrade) i uporabna potvrda) (GUGUTATI).
Predmetni stan
Predmetni stan je “A klasa i dopuštena uporaba je samo stambeni stan. Zakonski kontrolirana najamnina za stan iznosi 4,477.47 USD mjesečno, od čega je optuženik odgovoran za plaćanje 4,193.28 USD; tuženik ima oslobođenje od povećanja stanarine za starije osobe (SCRIE) koje joj zamrzava stanarinu i oslobađa je od povećanja stanarine...Tužiteljica tvrdi da... tuženik iznajmljuje tri od četiri spavaće sobe kontinuirano turistima i drugim prolaznim posjetiteljima manje od 30 dana ”.
Oglašavanje na Airbnb-u
Optuženica reklamira svoje tri spavaće sobe na Airbnb-ovoj web stranici kao “(a) 'Lovely Small Bedroom in Hugh Apartment' ('Mala spavaća soba') (koja uključuje krevet pune veličine); (b) 'Sunny Bedroom, Central Park View' ('Sunny Bedroom') (koja uključuje bračni krevet i dva velika ormara); i © 'Prekrasan glavni krevet/kupka u parku' ('Master Bedroom') (koja uključuje bračni krevet i vlastitu kupaonicu). Prema oglasima, tuženik osigurava svježu posteljinu i ručnike, toaletne potrepštine, sušilo za kosu, pribor za peglanje, kuhinju, televiziju, klima uređaj, grijanje, stropni ventilator i Wi-Fi internet…Okrivljeni gostima osigurava i: rezervaciju predmetne sobe i plaćanje kreditnom karticom putem Airbnb-a; (b) broj potvrde rezervacije, © karta New Yorka, (d) kolica za prtljagu, (e) časopisi, (f) upute za zaključavanje i otključavanje ulaznih vrata stana i (g) popisi web-mjesta za snižene karte za Broadway”.
Troškovi najma
U zamjenu za ove usluge “tuženik naplaćuje noćnu ili tjednu cijenu za smještaj kako slijedi: 75 USD po noći ili 450 USD tjedno za malu spavaću sobu (i 15 USD po osobi po noći za dodatnu osobu); 100 USD po noći ili 600 USD tjedno za Sunny Bedroom (i 25 USD po dodatnoj osobi po noći) i 150 USD po noći ili 1,000 USD tjedno za glavnu spavaću sobu. Za svaku spavaću sobu potreban je sigurnosni depozit od 200.00 USD...Tužiteljica tvrdi da je u protekloj godini tuženica iznajmila stan ne manje od 100 različitih-Gosti-potpunih stranaca i sebi i zakonitim stanarima u Zgradi”. Prema tužiteljici, kada je tuženik uspješan u iznajmljivanju sve tri sobe na tjednoj bazi, ona prikuplja približno 8,883.33 dolara mjesečno, što je daleko više od njezine kontrolirane najamnine, ili otprilike 106,599.96 dolara godišnje. Ako je uspješan u iznajmljivanju stana tijekom cijele godine na bazi noći, prihod optuženika iznosi otprilike 118,300 dolara godišnje.
Preliminarna zabrana
“Dakle, tužitelj je u ovom trenutku dovoljno dokazao da tuženikovih 135 najamnina za prolazne u posljednjih godinu i pol za više od zakonski regulirane najamnine, predstavlja neizlječivo kršenje Zakona o kontroli najamnine... Preliminarna zabrana (dodijeljena) koja nalaže tuženiku od reklamiranja i iznajmljivanja apartmana turistima i drugim posjetiteljima za boravak kraći od 30 dana, vođenja ilegalnog hotela i/ili prenoćišta s doručkom izvan apartmana, kršenja 'bitne obveze stanara' korištenjem stana za 'nedopušteno poslovne svrhe i/ili komercijalnu upotrebu”.
Ostanite s nama za sljedeće ažuriranje Airbnb-a.
Autor, Justice Dickerson, pisao je o putničkom zakonu 38 godina, uključujući svoje godišnje ažurirane pravne knjige, Travel Law, Law Journal Press (2014) i Litigating International delict at US Courts, Thomson Reuters WestLaw (2014) i više od 300 pravni članci od kojih su mnogi dostupni na www.nycourts.gov/courts/9jd/taxcertatd.shtml.
Ovaj se članak ne može reproducirati bez dopuštenja Thomasa A. Dickersona.
