Hoteli u Bangkoku imaju veliki hit

Globalno medijsko izvještavanje o nemirima i nasilju u Bangkoku prestrašilo je mnoge putnike i zakočilo inače obećavajući oporavak.

Otkako je u travnju u Bangkoku uvedeno izvanredno stanje, strani dolasci manji su za najmanje 20 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Utjecaj na neke hotele u glavnom gradu bio je ozbiljan i dolazi u vrijeme kada je industrija tek počela vidjeti značajan preokret, rekao je Andrew Langdon, viši potpredsjednik Jones Lang LaSalle Hotels.

Pad broja dolazaka pratila su mnoga otkazivanja ili odgode na tržištu MICE (sastanci, incentive, konvencije i izložbe), uglavnom za događaje u Bangkoku.

"Srećom, čini se da su štetni turistički uvjeti uglavnom ograničeni na Bangkok, a mnogi hotelski operateri prijavljuju da njihovi hoteli izvan Bangkoka, u regijama kao što su Phuket i Samui, svjedoče ograničenim nedostacima", rekao je g. Langdon.

Istraživanje koje je proveo Jones Lang LaSalle Hotels pokazuje da je tajlandska turistička industrija prošle godine poslovala bolje od očekivanog s ukupnim brojem turističkih i poslovnih dolazaka od 14 milijuna, što je pad od samo 3 posto u usporedbi s 2008. Porast broja dolazaka u studenom i prosincu pomogao je, jer ljudi širom svijeta počeo više putovati u uvjerenju da se globalna ekonomija oporavlja.

“Ako gledate početak prošle godine, recimo lipanj, dolasci turista bili su manji za 15 posto. Očito smo godinu završili bolje nego što su mnogi mislili da hoćemo,” dodao je g. Langdon.

Međutim, rezultati hotela nisu bili tako dobri, s padom u dva glavna mjerila koja koristi industrija – prihod po dostupnoj sobi (RevPAR) i prosječna dnevna cijena (ADR).

Na tržištu hotela s pet zvjezdica u Bangkoku, RevPAR je pao za 26.5 posto u odnosu na 2008., s cjelogodišnjom popunjenošću od 53 posto, u odnosu na 62.5 posto u 2008. ADR je pao 13.3 posto na godišnjoj razini na 4,916 bahta.

U kategoriji s četiri zvjezdice, RevPAR je pao za 28.3 posto, a popunjenost je pala sa 66.2 posto u 2008. na 55.5 posto, dok je ADR pao za 14.5 posto na 2,592 bahta. RevPAR za tri zvjezdice pao je za 21.6 posto uz pad popunjenosti sa 66.4 posto na 59.6 posto, a ADR za 12.6 posto na 1,668 bahta.

"Segment s tri zvjezdice bio je vjerojatno najuspješnije hotelsko tržište u Bangkoku", rekao je g. Langdon. “To je ono što biste očekivali, jer ono što se događa u teškim ekonomskim vremenima jest da ljudi koji su prije odsjedali u hotelima s četiri zvjezdice sada odsjedaju u hotelima s tri zvjezdice.”

Međutim, on vidi neke dobre strane, jer je jedna od prednosti Tajlanda to što ima vrlo visok udio ponovljenih posjetitelja – negdje između 30-50 posto, ovisno o tome koju statistiku promatrate.

“Brojka je nevjerojatna u usporedbi s Vijetnamom, gdje je manja od 10 posto. Ljudi jednom odu u Vijetnam.

"U Tajland se ljudi stalno vraćaju, a razlog je taj što je Tajland vrlo dobra destinacija za novac", rekao je g. Langdon

Međutim, istraživanje hotela Jones Lang LaSalle također pokazuje da će se između 2010. i 2015. u Bangkoku otvoriti čak 40 hotela, čime će se na tržište dodati 9,728 soba.

G. Langdon je rekao: “To zapravo predstavlja 16.8 posto ukupne ponude soba u Bangkoku, a to je ogromna količina nove ponude. Na bilo kojem tržištu rijetkost je postići 7 posto nove ponude. To ne uključuje butik hotele s dvije ili tri zvjezdice s 10 do 12 soba na Sukhumvit Roadu, ali uključuje velike međunarodne brendirane hotele s tri, četiri i pet zvjezdica.”

Zanimljivo, analiza nove ponude pokazuje da će 34.8 posto soba biti s pet zvjezdica, 52.2 posto s četiri zvjezdice, a samo 12.9 posto s tri zvjezdice.

"Postoji velika prevelika ponuda, osobito na tržištu s četiri i pet zvjezdica, ali tržište s tri zvjezdice neće biti toliko pogođeno", rekao je g. Langdon.

U svakom slučaju – i ako izuzmemo ozbiljnija negativna politička kretanja – gospodin Langdon predviđa zdrav umjeren porast turističkih dolazaka u sljedećih pet godina. Ali unatoč tome, stvarna popunjenost hotela ostat će relativno nepromijenjena na oko 60-65 posto.

G. Langdon je objasnio: “Možda bi neki hoteli mogli doseći 70 posto, ali dani kada je popunjenost iznosila 75-80 posto [viđeno 2006.-07.] su prošli.

“Drugi učinak bit će na stope, a sveukupno vidimo da će rast stopa biti prilično prigušen. Dakle, stope će ostati relativno nepromijenjene sljedećih pet godina.

“Očito će biti vrlo jaka konkurencija na tržištu s četiri i pet zvjezdica i kako padaju stope, to očito ima efekt protoka niz liniju.

“Međutim, ono što možete pronaći kod međunarodnih hotela jest da ne snižavaju cijene. To je jedna od posljednjih stvari koje rade – radije bi smanjili popunjenost, a ne cijene. Tako da će na kraju dana Bangkok i dalje biti jedno od najjeftinijih mjesta za boravak u dobrom hotelu u Aziji, ako ne iu svijetu.”

Iako je to pozitivno za turističku industriju, g. Langdon je upozorio da su dani kada su vlasnici hotela ostvarivali velike profite prošli.

Pa zašto ljudi još uvijek grade hotele? Po mišljenju gospodina Langdona, privlačnost povrata ulaganja u nekretnine i dalje je jaka, s obzirom na niske stope koje se nude u bankama. Ulaganje u hotel još uvijek se dugoročno može vratiti 5-8 posto godišnje.

Čimbenik taštine kod posjedovanja hotela također snažno privlači, dodao je.

G. Langdon je nastavio: „Također u prošlosti – a priznajem da se sada stvari pomalo mijenjaju – ljudima je bilo vrlo lako dobiti bankovno financiranje za izgradnju hotela, jer je u posljednjih 10 godina bilo vrlo isplativo posjedovati hotel.

"Ali od globalne financijske krize, banke u Tajlandu, kao i svugdje drugdje, postaju konzervativne u odobravanju zajmova i financiranju projekata."

Također je vrlo teško kupiti postojeći hotel. Ili ih nema za prodaju, ili oni koji su na tržištu imaju tražene cijene koje se smatraju previsokim; stoga je jeftinije kupiti zemljište i izgraditi novu nekretninu.

„Stvar u vezi s Bangkokom je da još uvijek ima mnogo slobodnih zemljišta u ključnim područjima, u usporedbi s Londonom, Sydneyjem, Parizom, New Yorkom i Los Angelesom – gdje možete kupiti hotel koji je već dovršen i postoji aktivan trgovačko tržište jer nema zemlje za kupnju i izgradnju hotela,” rekao je g. Langdon.

Unatoč tome, vrlo je teško kupiti zemljište po tržišnim cijenama u ključnim područjima Bangkoka i izgraditi financijski održiv hotel.

"Dakle, ako poduzetnik želi doći ovamo i kupiti zemljište na Sukhumvit Roadu, vjerojatno će platiti 800,000 do 900,000 bahta po kvadratnom wahu (4 četvorna metra)", zaključio je g. Langdon.