Francuska i Španjolska - povoljne kuće za odmor

Dok cijene nekretnina padaju diljem Europe, šanse za posjedovanje kuće za odmor u inozemstvu možda nikada neće biti bolje. A s obzirom na to da se funta bori protiv stranih valuta – u četvrtak je dotaknula najnižu šestomjesečnu razinu u odnosu na euro – možda bi bilo mudro pokrenuti se što prije. Ali gdje su povoljne cijene?

Najnovije brojke pokazuju da stari favoriti Francuska i Španjolska ponovno stječu svoju popularnost među kupcima kuća za odmor. Ali slika nije tako pozitivna za ulagače koji žele znatan povrat na svoje kupnje, s tim da neka bivša europska žarišta sada izgledaju izrazito hladno.

Prema inozemnoj hipotekarnoj tvrtki Conti, 31 posto upita koje je dosad primila ove godine odnosilo se na nekretnine u Francuskoj, dok se više od petine odnosilo na Španjolsku. Clare Nessling, direktorica Contija, kaže da se kupci drže područja koja poznaju i kojima vjeruju, a okreću leđa avanturističkijim područjima kao što su Bugarska, Turska i Dubai.

Španjolska održava svoju popularnost među kupcima kuća za odmor u Velikoj Britaniji jer su cijene znatno pale zbog prevelike ponude nekretnina na tržištu. U nekim su slučajevima cijene u Costa del Solu pale za 40 posto od vrhunca 2006/7.

To znači da je za one koji su oduvijek sanjali o kupnji mjesta na suncu, ali ih je cijena odbijala, sada vrijeme da pogledaju.

Prenatrpanost nekretninama na španjolskom tržištu navela je jednu tvrtku iz Ujedinjenog Kraljevstva da pokrene uslugu posebno za pokušaj pronalaženja kupaca za "problemastu" nekretninu, obično povrat imovine, ostavštinu ili djelomično zamijenjenu imovinu.

Internetska tvrtka za nekretnine, whitehotproperty.co.uk, trenutačno prodaje oko 4,000 loših nekretnina u popularnim turističkim odredištima uz – u nekim slučajevima – značajne popuste. U jednom primjeru, dvoetažni stan s četiri kreveta i dvije kupaonice u Torrevieji snižen je na 118.400 eura (102,068 funti), što je 27 posto popusta na izvornu traženu cijenu.

Slično tome, vila s tri spavaće sobe i bazenom u turističkom središtu kao što je Costas može se kupiti za 400,000 eura. Koštao bi oko 650,000 eura na vrhuncu tržišta prije tri godine.

Stuart Law, izvršni direktor međunarodne tvrtke za ulaganje u nekretnine Assetz, kontinuirani interes britanskih kupaca nekretnina za Španjolsku svodi na njezinu blizinu Ujedinjenom Kraljevstvu, njezinu sunčanu klimu i obilje pješčanih plaža.

Dodatak relativno niskih cijena nekretnina znači da su Britanci u dobroj poziciji za kupnju u Španjolskoj – sve dok ne očekuju porast cijena za investitore. Budući da ponuda nadmašuje potražnju, situacija je neprivlačna za profesionalne poduzetnike koji se oslanjaju na solidne povrate u relativno kratkom razdoblju.

Law kaže: “Španjolska je vrlo teško mjesto za kupnju s gledišta ulaganja, osobito ako želite pokriti sve svoje troškove stanarinom. Prevelika ponuda utječe na tržište najma, a tečaj ne pomaže.

“Ako se netko odlučio za kuću za odmor koju neće iznajmljivati, tada je Španjolska idealna, a problem koji bi investitoru predstavljao problem jest ono što pomaže u snižavanju cijena. Postoji ogroman izbor, a također i vrlo dobre cijene.”

Međutim, iako Španjolska može biti vrlo atraktivna, europsko kontinentalno tržište nekretnina u cjelini još se nije oporavilo. Nizozemska, Danska, Slovenija i Slovačka zabilježile su dvoznamenkasti pad cijena kuća u drugom kvartalu ove godine.

Ali vodeća horor priča je Bugarska. Nekadašnje žarište na Balkanu sada je zabranjeno područje za zajmodavce i kupce, s podacima iz zemljišnih knjiga koji pokazuju da su transakcije nekretninama pale za 35 posto u odnosu na prošlu godinu u prvoj polovici 2009. godine.

Cijene zemljišta u prethodno modernom crnomorskom području pale su u prosjeku za 40 posto u prvih osam mjeseci 2009. u usporedbi s istim razdobljem 2008., prema Međunarodnoj federaciji nekretnina u Bugarskoj. Svi veći bugarski gradovi i obalna odmarališta, uključujući Sofiju, Varnu i Samokov, kao i zimsko odmaralište Borovets, izvijestili su o padu od oko 50 posto u istom razdoblju.

Stuart Law upozorava Britance da izbjegavaju Bugarsku pod svaku cijenu. On kaže: “To je jednostavno užasno; gdje je dno tržišta? Naše pitanje je uvijek bilo 'zašto bi se trudili?' Ima toliko boljih mjesta, bilo bližih, ljepših ili jednako jeftinih. Uspoređujući Španjolsku s Bugarskom... stvarno nema izbora. Španjolska ispunjava gotovo sve okvire i mnogo je bliža i lakša?”

Predlaže da, ako potencijalni kupci kuća za odmor žele ići dalje, trebaju razmotriti SAD, gdje se mogu pronaći povoljne cijene. “Svatko tko je ikada želio posjedovati kuću za odmor na Floridi, a nije je nedavno tražio, bit će istinski šokiran onim što može dobiti. Vidjeli smo kuće u nizu u Orlandu u vrhunskim odmaralištima od 50,000 do 70,000 eura.”

Jedan od razloga zašto mnogi trenutno izbjegavaju Europu je stanje funte. Tijekom protekle dvije godine došlo je do neviđene volatilnosti na valutnim tržištima, pri čemu je vrijednost sterlinga fluktuirala za više od 30 posto u odnosu na euro. Funta trenutno kupuje oko 1.1 €, a mnogi valutni analitičari predviđaju da će se paritet dogoditi vrlo brzo.

Stephen Hughes, direktor Foreign Currency Directa, strahuje da je funta u "kolapsu". On tvrdi da se trgovci valutama slažu oko jedne stvari: "sterling će vjerojatno pasti brzo i daleko."

Uz vjerojatne daljnje padove, što bi postojeći ili potencijalni europski kupci nekretnina trebali učiniti da se zaštite? Mark Bodega, direktor valutnog brokera HiFX, preporučuje da ljudi koji žele kupovati u inozemstvu trebaju razmotriti "kontakt za prosljeđivanje". "To vam omogućuje da kupite valutu sada i platite je kasnije", objašnjava on. "Morat ćete platiti 10 posto depozita sada i 90 posto salda po dospijeću ugovora, ali to omogućuje klijentima da zaključaju tečaj do godinu dana."

Julian Cunningham, iz međunarodne agencije za nekretnine Knight Frank, savjetuje britanskim prodavačima na kontinentu da smanje tražene cijene. On kaže: “Pametan prodavač prenosi svu dobit od valute na potencijalnog kupca u obliku smanjene tražene cijene. Ali bez prosljeđivanja određenog postotka tog dobitka na potencijalnog kupca, to znatno otežava sklapanje posla.”

Kućni raj za odmor: Zašto je Francuska i dalje broj jedan

Nije teško shvatiti zašto je Francuska i dalje najpopularniji izbor Britanaca. Lako dostupni cestom, željeznicom i zrakom, potencijalni kupci nisu isključivo prepušteni na milost i nemilost niskobudžetnih zračnih prijevoznika. Cijene kuća ostale su otporne u Francuskoj u usporedbi s Ujedinjenim Kraljevstvom, a hipotekarno financiranje također je uvelike privlačnije.

Nessling kaže: “U Francuskoj su zajmodavci uvijek bili malo oprezniji. Oni sigurno nisu zauzeli ekstremno stajalište kao većina britanskih zajmodavaca. Tijekom kreditne krize i dalje smo bili u mogućnosti dobiti 100 posto hipoteke u Francuskoj za zajmove iznad 250,000 eura.”

Više od četiri petine hipoteka u Francuskoj je fiksno, a većina svih novih hipoteka je fiksna na najmanje godinu dana. Ova strategija kreditiranja još je jedan razlog zašto francusko tržište nekretnina, u cjelini, ima bolje rezultate nego u Britaniji.

Unatoč razdoblju pada cijena kuća u zemlji prošle godine, cijene su u Francuskoj zapravo porasle za 3.9 posto u drugom tromjesečju ove godine, prema francuskom Nacionalnom udruženju agenata za nekretnine.

Stuart Law, izvršni direktor međunarodne tvrtke za ulaganje u nekretnine Assetz, slaže se da su hipotekarni zajmodavci u Francuskoj zadržali svoje kriterije uglavnom nepromijenjenima, tvrdeći da je spriječen neodrživ skok cijena u Francuskoj budući da posuđuju na temelju pristupačnosti. Kaže: "U južnoj Francuskoj cijene su se jedva pokolebale jer banke ne misle da tamo imaju značajan rizik."