Pogledajte prije skoka s litice

1. Kapitalni plan za zgradu

2. Kapitalna poboljšanja (prošla povijest i budući planovi uključujući procjene troškova i vremenski okvir)

3. Hipoteka za zgradu (koji su uvjeti/mogućnosti obnove)

4. Ugovor o upravljanju (tvrtka trenutno ima ugovor o upravljanju; troškovi/usluge)

5. Istraživanje azbesta na javnim i stambenim prostorima

6. Truli okviri prozora u podrumu i drugim javnim prostorima koji mogu biti ulazna točka za glodavce/bube i štetu od vode

7. Brojila za vodu/struju. Treba preispitati troškove za svaku godinu. Jesu li troškovi slični iz godine u godinu?

Paket aplikacija. Glave GORE (Pravo GORE)

Postoje tri pojma koje svaki potencijalni kupac zadruge mora zapamtiti: predujam, omjer duga i prihoda i likvidnost nakon zatvaranja.

• Prva prepreka: Predujam je početni gotovinski dio koji kupac plaća prodavatelju s preostalim iznosom koji će financirati banka ili drugi zajmodavac. Zadruge žele da vlasnici imaju kapital u svojim domovima. Predujam može iznositi od 20 do 50 posto (nije univerzalno). Nekoliko zgrada visokog statusa može inzistirati na kupnji isključivo gotovinom bez dopuštenog financiranja.

• Druga prepreka: Omjer duga i prihoda. Iznos mjesečnog duga kupca podijeljen s njegovim/njezinim mjesečnim primanjima. Za mnoge zadruge dopušteni omjer duga i prihoda doseže 25-30 posto. Mnogi odbori također gledaju na cjelokupnu financijsku sliku. Ako je netko na socijalnom osiguranju i donosi samo 2100 dolara mjesečno, ali ima 10 milijuna dolara u banci ili investicijama, omjer duga i prihoda možda neće biti problem.

• Prepona tri. Likvidnost nakon zatvaranja. Iznos novca koji je odmah dostupan potencijalnom kupcu nakon uplate predujma. To može uključivati gotovinu u banci, novčano tržište i/ili dioničke fondove, portfelj dionica, trezorske zapise, potvrde o depozitu (smatraju se likvidnim). IRA-e i drugi mirovinski računi ne smatraju se likvidnima, kao ni police životnog osiguranja, neuložene dionice ili osobna imovina (tj. nekretnine, umjetnička djela).

Osnovno pravilo – kupac bi trebao imati dovoljno gotovine pri ruci da plati hipoteku i održavanje za dvije godine u slučaju da njegov/njezin prihod prestane iz nekog razloga, kao što je otkaz na poslu ili bolest.

Odbori će se ponekad zadovoljiti jednogodišnjom likvidnošću i jednogodišnjom gotovinom položenom u escrow što potencijalnom kupcu omogućuje prikupljanje escrow gotovine prodajom likvidnih sredstava prije vremena i daje odborima mir.

Neki će odbori unaprijed obavijestiti brokere i kupce o svojim brojčanim zahtjevima kako bi se izbjeglo vrijeme i nevolje provjere ljudi s malim izgledima za prihvaćanje. Drugi odbori nemaju apsolutne zahtjeve i donose prosudbe od slučaja do slučaja.

Rizici naspram nagrada

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | etn — Jorge Royan – royan.com.ar

Sve kupovine nose rizik. U slučaju kupnje zadruge u New Yorku, mnogi čimbenici nisu pod kontrolom kupca, uključujući loše upravljanu zgradu, lijen odbor zadruge ili neobučeno ili neadekvatno osoblje u zgradi. Dioničari će se možda morati suočiti s neočekivanim posebnim procjenama koje je odredio BOD za velike popravke zgrade koji su bili neočekivani, a plaćanja za održavanje mogu rasti brže od inflacije. BOD može promijeniti podzakup ili druga pravila, onemogućujući najam stana i/ili vlasništvo kućnog ljubimca. Prodaja vašeg stana može biti izazov zbog proizvoljnog odbijanja potencijalnih kupaca od strane odbora jer vam član Upravnog odbora nešto zamjera.

Ide naprijed

Pronašli ste stan iz snova. Vaš odvjetnik, računovođa, dizajner interijera, arhitekt i obitelj svi su na istoj stranici. Vi i vlasnik ste postigli dogovor o prodajnoj cijeni i sada je vrijeme za zatvaranje.

Vrijeme je za zatvaranje

Vrijeme zatvaranja zadruge u New Yorku može trajati 2-3 mjeseca od trenutka kada postoji potpisan kupoprodajni ugovor; međutim, u STVARNOM svijetu vrijeme koje je potrebno za zatvaranje ovisi o nizu čimbenika i može biti izvan izravne kontrole kupca:

1. Sve gotovinske kupnje kupnjom sponzorskog stana. Planirajte 2-3 mjeseca (ili manje) ...ali,

2. Kupnja nekretnine s neiskusnim odvjetnikom – odgoda

3. Co-op board paket može biti nepotpun ili sadržavati pogreške – kašnjenje

4. Upravljački agent sporo pregledava prijavu i odgađa njeno slanje odboru – kašnjenje

5. Odbor zadruge pregledava mnoge prodaje i natječu se za pozornost BOD-a – odgoda

6. Pansionski paket predan tijekom praznika – kašnjenje

7. Sukobi oko rasporeda intervjua (vi i BOD) – kašnjenje

8. BOD ne može donijeti odluku – odgoda

9. Prodavatelj ili kupac nisu spremni na suradnju – odgoda

Zatvaranje troškova

• Odvjetničke naknade. Raspon od 1,500 do 4,000 dolara. Obično se plaća po zatvaranju transakcije. Može postojati dodatna naknada za odvjetnika banke (1,000 USD).

• Porez na dvorce. Prag za porez na vilu u New Yorku je 1,000,000 dolara (malo je vjerojatno da se vila prodaje po ovoj cijeni). Tehnički, porez se smatra porezom na prijenos, a plaća ga kupac na imovinu jednaku ili veću od 1,000,000 USD. Iznos poreza varira i postupna je stopa počevši od 1 posto povećavajući se na temelju raspona kupovnih cijena do najviše 3.9 posto za nekretnine od 25,000,000 USD ili više.

• Osiguranje naslova (Samo apartmani). Kupnja stana i dobivanje hipoteke zahtijeva osiguranje vlasništva i obično iznosi 0.45 posto kupoprodajne cijene. Stječe se kako bi zaštitio kupce i zajmodavce od potraživanja vlasništva nad nekretninom prije posjedovanja kuće.

• Zapis hipoteke Porez (samo apartmani). Ovo zahtijeva da kupci plate 1.8 posto na iznose hipoteke ispod 5,000,000 USD i 1.925 posto na iznose hipoteke iznad 500,000 USD. Ovo je iznos kredita, a ne kupoprodajna cijena. Za prosječan stan na Manhattanu od 2,000,000 dolara s 20 posto manje, postoji naknada od 1.925 posto na iznos zajma od 1,600,000 dolara od otprilike 30,800 dolara samo za porez na upis hipoteke.

• Flip Tax (Zadruge). Ovo je naknada za prijenos koja se plaća zadruzi tijekom transakcije prodaje stana zadruge. Naknada tehnički nije porez i stoga se ne može odbiti kao porez na imovinu. Iznos povratnog poreza i tko ga plaća (kupac ili prodavač) razlikuje se od zadruge do zadruge. Informacije su općenito navedene u zakonima o najmu ili zadruzi zgrada.

• Dodatne naknade. Hipotekarne naknade, troškovi prešifriranja, slučajni troškovi itd.

• Porezi na promet država New York i NYC (Samo stanovi u novogradnji). (prevu.com)

Konačno

Kada je posao konačno sklopljen, kupac daje prodavaču svoj novac. Prodavač daje kupcu ugovor (za stanove) ili vlasnički zakup (za zadruge) i svatko nastavlja sa svojim životom.