održavanje
Obično su u ovu naknadu uključene plaće za osoblje, sigurnost zgrade, sigurnost i sanitarni uvjeti te planirana kapitalna poboljšanja. Ne zaboravite da posjedujete udjele u zgradi i cijela zgrada prima račun za porez na imovinu, a ne pojedinačni vlasnik. Plaćanje održavanja često iznosi oko 50 posto poreza na imovinu i 50 posto uobičajenih naknada. Na kraju svake godine, vlasnici zadruga dobivaju obrazac od društva za upravljanje u kojem im se javlja njihov udio u porezu na imovinu.
Procjene
Sve zadruge imaju rezervni fond i novac se koristi za pokrivanje neočekivanih troškova (tj. krovovi koji prokišnjavaju, nova dizala ili sustavi kotlova). Ako nema dovoljno novca u rezervnom fondu za plaćanje tih troškova, dioničari doživljavaju procjenu koja je dodatni iznos koji se dodaje na račun za održavanje za plaćanje troškova.
Vladavina
New York Times otkriva da postoji najmanje 7,000 zadruga u New Yorku i da su njima upravljani njujorški zakoni o poslovanju i korporacijama (BCL), ali ne postoji regulatorna agencija koja provodi zakone o zadrugama; stoga ne postoji regulatorna agencija koja provodi zakone o zadrugama. U slučaju zlouporabe ovlasti odbora zadruge ili korupcije, dioničari moraju doći do velikih svota novca za tužbu na sudu, što je odvratilo ožalošćene i opljačkane dioničare zadruge da se suprotstave svojim upravnim odborima i dopuste odboru zadruge korupcija desetljećima biti nekontrolirana.
U teoriji, najlakši način da se riješite korumpiranog BOD-a su izbori.
Međutim, prema BCL 619, izborna prijevara zadruge je građanski prekršaj. Ožalošćena strana mora tužiti vrhovni sud, a sudac može potvrditi izborni rezultat ili narediti nove izbore. Čak i ako je "oštećeni" voljan platiti pristojbe za tužbu, čekaju ga još nedostaci. BCL 721-724 zadružnim odborima daje pravo na novac u građanskim i kaznenim predmetima, što znači da dok tuže dioničare za isplatu vlastitih džepova, članovi odbora ne moraju platiti ni peni.
BOD – Neka budu iskreni. Je li moguće?
Rochdale Equitable Pioneer's Society, utemeljeno 1844. općenito je priznato kao prva uspješna zadruga
BOD-ovi su odgovorni za tisuće/milijune dolara – vašeg novca. Za neke ljude privlačnost da uzmu malo za sebe može biti neodoljiva. Protokoli možda postoje, ali fiskalna nesposobnost i pohlepa često olakšavaju dogovore ispod stola i provizije koje će vjerojatno biti gotovo nemoguće pratiti. Međutim, nije beznadno ako:
1. Neka svi računi budu aktualni i točni.
2. Dajte prioritet detaljnom vođenju evidencije.
3. Uspostavite a POLITIKA NAKNADE TROŠKOVA koji određuje troškove proizvoda/usluga, od proizvoda za čišćenje do plaća osoblja i usluga održavanja bojlera, vodeći računa da naplaćeni iznos ne prelazi propisana ograničenja.
4. Angažirajte više od jedne osobe da pregleda sve čekove koji se pišu u ime zgrade.
5. Pripazite na PROMITI. BOD-ovi komuniciraju s dobavljačima i postoje mogućnosti za malverzacije, namještanje ponuda i provizije. Prekršaji su povezani s troškovima projekta, a donositelji odluka sklapaju ugovore s izvođačima ili pružateljima usluga koji jamče da će pružatelj dobiti posao u odnosu na druge ponuđače, bez obzira na cijenu. Traženje ili prihvaćanje mita od izvođača je izvan etičkog pitanja; zove se korupcija u poduzeću ili primanje mita i prvostupanjski je zločin klase B kažnjiv do 25 godina zatvora.
6. Svjestan USLUGE. Manje ozbiljno od mita ili manipuliranja postupkom nadmetanja je prihvaćanje USLUGA i poseban tretman od dobavljača i pružatelja usluga. To može biti u obliku raskošnih košara s darovima, certifikata za večere u gurmanskim restoranima, besplatnih popravaka i nadogradnji stanova ili bilo čega što "zaslađuje posao" i potiče donositelje odluka u zgradi da se odluče za jedan proizvod ili pružatelja usluga umjesto drugog.
7. Pripremite se za SUKOB INTERESA. Ako je član odbora također posrednik u prometu nekretninama koji prodaje jedinice u zgradi, kada članovi podnesu paket odboru, član ima koristi od njegovog odobrenja i trebao bi se povući iz rasprave i glasovanja.
8. Podrška OGRANIČENJA ROKOVA koji mogu zaustaviti korupciju i druge sumnjive prakse; međutim, novoizabrani dužnosnici mogu biti povezani s prethodnim članovima, a novi član je samo "držač mjesta".
9. Lijen ili nesposoban AGENT ZA UPRAVLJANJE. Mogu postojati pisma, obavijesti i drugi važni rokovi koje agencija za upravljanje ignorira s novčanim kaznama i kršenjem gradskog kodeksa na hrpi "završiti". Ovo je opasno jer ignoriranje ovih dokumenata može dovesti do kazni koje u konačnici plaćaju dioničari.
© dr. Elinor Garely. Ovaj članak o autorskim pravima, uključujući fotografije, ne smije se reproducirati bez pismenog odobrenja autora.
Serija:
Dio 1. New York City: Lijepo mjesto za posjetiti, ali... Stvarno želite živjeti ovdje?
Dio 2. Zadruge u krizi
Dio 3. Prodajete Co-op? Sretno!
Dio 4. CO-OPS: KAMO IDE VAŠ NOVAC
Slijedi:
Dio 5. PRIJE KOPANJA JAME ZA NOVAC ZADRUGE
ŠTO ISKLJUČITI IZ OVOG ČLANKA:
- If the Board member is also a real estate broker selling units in the building, when the members submit a package to the board, the member stands to benefit upon its approval and should recuse him/herself from the discussion and vote.
- In the case of co-op board power abuses or corruption, shareholders have to come up with large sums of money to sue in court which has deterred grieved and ripped off co-op shareholders from standing up to their BODs and allowed co-op board corruption to go unchecked for decades.
- If there is not enough money in the reserve fund to pay for these expenses, the shareholders experience an assessment which is an additional amount added to the maintenance bill to pay for the expense.
